Avklaring om rekkefølgekrav i byggeprosjekter

Høyesterett har i dom fra 4. mai 2021 (HR-2021-953-A) avklart rekkevidden av kommunens rett til å stille rekkefølgekrav i utbyggingsprosjekter.

Saken gjaldt omregulering av tomt på Mortensrud med plan om å bygge rekkehus. Under planleggingen av utbyggingen fremmet Oslo kommune forslag om at utbygger (Selvaag bolig) skulle oppgradere og opparbeide en turvei beliggende 360 meter fra utbyggingsområdet. Selvaag mente forslaget og rekkefølgekravet gikk for langt, og protesterte mot å opparbeide veien.

Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var hvilke skranker plan- og bygningsloven §12-7 nr. 10 setter for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i en reguleringsplan. Høyesterett vurderte også om rekkefølgekravet innebar myndighetsmisbruk av Oslo Kommune.

Retten foretok en grundig gjennomgang av plan- og bygningsloven §12-7 nr. 10 med relevante rettskilder, og så spesielt på sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler.

Høyesterett oppsummerer gjennomgangen og rettstilstanden slik:
«Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge».


Det siterte innebærer en skjerpelse av kommunens mulighet til å pålegge private utbyggere rekkefølgekrav. Det skjerpede kravet viser seg ved at rekkefølgekravet både må være relevant og ha nær sammenheng med utbyggingsprosjektet. I praksis betyr det at kommunen ikke kan gi rekkefølgekrav for tiltak som anses som formålstjenlig eller ønskelig.

Når det gjelder det praktiske vurderingstemaet skriver Høyesterett at det enkelte utbyggingsprosjektet ikke må vurderes isolert, men at «det må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas».

I fremtiden forutsetter dette at kommunen er bevisste i sine vurdering, og at det må foretas en konkret vurdering av hvilke tiltak som er nødvendige i det aktuelle området der utbyggingen planlegges gjennomført.

Flertallet i Høyesterett med tre dommere konkluderte med at fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på uriktig lovtolkning. Selv om dommen er avsagt under dissens (3-2), gir den viktige føringer for tilsvarende saker i fremtiden. Avklaringen har også en viktig verdi for utbyggers forutberegnelighet i byggeprosjektet.