Endringer i avhendingslova fra 1. januar 2022

Målsetningen med endringene er å legge til rette for at avtaler om kjøp og salg av bolig inngås på grunnlag av nødvendig og tilstrekkelig informasjon. Det skal bidra til riktig prisfastsettelse og begrense antall tvister. Dermed kan både selger og kjøper gjennomføre en tryggere handel.

Fire av de mest sentrale endringene gjennomgås nedenfor.

1. Forbud mot «som den er»-forbehold

Lovendringen setter et forbud mot selgers bruk av generelle «som den er»-forbehold. Før endringens gjennomføring ble «som den er»-forbehold benyttet ved de fleste bruktboligsalg, og i praksis innebar det at selger bare hadde et delvis ansvar for skjulte feil og mangler. Rettstilstanden oppfordret i liten grad selger til å frembringe informasjon om boligen før den skulle selges.

Lovendringen snur om på situasjonen. Innføringen av forbudet mot generelle «som den er»-forbehold innebærer at selger i utgangspunktet er ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel (se punkt 4). Poenget er å gi selger et sterkt insentiv om å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen.

Hvis selger nå ønsker å ta forbehold, må forbeholdet være konkret og spesifikt. Spesifisering av et forbehold gjør det enklere for kjøper å vite hvilke omstendigheter ved eiendommen kjøper må undersøke nærmere.

2. Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt

Lovendringen innebærer også en presisering av kjøpers undersøkelsesplikt. Etter gjeldende rett kan ikke kjøper påberope som mangel noe kjøper «kjente eller måtte kjenne til». Lovendringen består i at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel det som tydelig fremgår av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i, jf. avhl. § 3-10 (1).

Loven oppfordrer nå kjøper om å sette seg godt inn i tilstandsrapport og salgsdokumenter. I tillegg gir bestemmelsen selger en oppfordring om å sørge for at tilstandsrapporter og salgsdokumenter er tydelig utformet. Bakgrunnen for endringen var undersøkelser fra Forbrukerrådet som tydet på at mange kjøpere ikke leste salgsdokumentasjonen godt nok før de innga bud på bolig.

Forutsetningen for at informasjonen i en tilstandsrapport skal inngå som en del av kjøpers undersøkelsesplikt, er at selgers tilstandsrapport oppfyller minstekravene i ny forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).

3. Arealsvikt innendørs

Arealavvik fra det som er beskrevet i salgsdokumentene kan utgjøre en mangel. Dette var også rettstilstanden før endringen, men det forutsatte at arealavviket var av en viss størrelse. Avviket størrelse måtte vurderes konkret, og innholdet i regelen var uklart.

Lovendringen innebærer at uklarheten fjernes.

Loven bestemmer nå at det foreligger en mangel hvis arealavviket «er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter», jf. avhendingslova § 3-3 (2). Kvantifiseringen av avviket gir klarere føringer for når et arealavvik vil kvalifisere som en mangel. Formålet med endringen er å begrense antall tvister om arealets størrelse. Regelen oppfordrer også selger til å gi kjøper riktig informasjon om eiendommens areal.

Endringen er begrunnet i at dagens teknologi gjør det enklere å måle opp arealet, og at bransjen har funnet omforente standarder og fremgangsmåter for oppmålingen. Derfor har også kjøper grunn til å forvente at selgers opplysninger om areal, er riktige.

Arealavviket er likevel ikke en mangel hvis selger godtgjør at kjøper ikke la vekt på opplysningen, jf. avhl. § 3-3 (2) siste punktum. For selger vil det kunne være vanskelig å bevise at kjøper ikke har vektlagt en opplysning om arealavvik. I praksis vil unntaket antakelig ha begrenset rekkevidde.

4. Kjøpers egenandel på 10.000 kroner

Endringen i avhendingslova bestemmer også at kjøper må dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, med mindre noe annet følger av loven, jf. avhl. § 3-1 (4). Formålet med egenandelen er å virke konfliktdempende ved at kjøperen ikke kan fremme mangelskrav om beskjedene beløp. Fra kjøpers side vil det for eksempel være mindre interessant å fremme et krav om prisavslag på 12 000 kroner, ettersom egenandelen på 10 000 kroner innebærer at kjøper vil ha et mulig krav på 2000 kroner.

Reglen om kjøpers egenandel gjelder ikke der boligen er solgt som ny. Kjøpers egenandelen gjelder heller ikke for såkalte rettsmangler eller offentlige rådighetsbegrensninger.