Aktuelt_old

Nye regler for kjøp og salg av bolig trådte i kraft 1. januar 2022. Endringene er gjennomført i avhendingslova med tilhørende forskrift om tilstandsrapporter. Målsetningen med endringene er å legge til rette for at avtaler om kjøp og salg av bolig inngås på grunnlag av nødvendig og tilstrekkelig informasjon. Det skal bidra til riktig prisfastsettelse og begrense antall tvister. Dermed kan både selger og kjøper gjennomføre en tryggere handel.

Fire av de mest sentrale endringene gjennomgås nedenfor.

1. Forbud mot «som den er»-forbehold

Lovendringen setter et forbud mot selgers bruk av generelle «som den er»-forbehold. Før endringens gjennomføring ble «som den er»-forbehold benyttet ved de fleste bruktboligsalg, og i praksis innebar det at selger bare hadde et delvis ansvar for skjulte feil og mangler. Rettstilstanden oppfordret i liten grad selger til å frembringe informasjon om boligen før den skulle selges.

Lovendringen snur om på situasjonen. Innføringen av forbudet mot generelle «som den er»-forbehold innebærer at selger i utgangspunktet er ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel (se punkt 4). Poenget er å gi selger et sterkt insentiv om å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen.

Hvis selger nå ønsker å ta forbehold, må forbeholdet være konkret og spesifikt. Spesifisering av et forbehold gjør det enklere for kjøper å vite hvilke omstendigheter ved eiendommen kjøper må undersøke nærmere.

2. Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt

Lovendringen innebærer også en presisering av kjøpers undersøkelsesplikt. Etter gjeldende rett kan ikke kjøper påberope som mangel noe kjøper «kjente eller måtte kjenne til». Lovendringen består i at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel det som tydelig fremgår av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper har fått mulighet til å sette seg inn i, jf. avhl. § 3-10 (1).

Loven oppfordrer nå kjøper om å sette seg godt inn i tilstandsrapport og salgsdokumenter. I tillegg gir bestemmelsen selger en oppfordring om å sørge for at tilstandsrapporter og salgsdokumenter er tydelig utformet. Bakgrunnen for endringen var undersøkelser fra Forbrukerrådet som tydet på at mange kjøpere ikke leste salgsdokumentasjonen godt nok før de innga bud på bolig.

Forutsetningen for at informasjonen i en tilstandsrapport skal inngå som en del av kjøpers undersøkelsesplikt, er at selgers tilstandsrapport oppfyller minstekravene i ny forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).

3. Arealsvikt innendørs

Arealavvik fra det som er beskrevet i salgsdokumentene kan utgjøre en mangel. Dette var også rettstilstanden før endringen, men det forutsatte at arealavviket var av en viss størrelse. Avviket størrelse måtte vurderes konkret, og innholdet i regelen var uklart.

Lovendringen innebærer at uklarheten fjernes.

Loven bestemmer nå at det foreligger en mangel hvis arealavviket «er større enn to prosent og utgjer minst ein kvadratmeter», jf. avhendingslova § 3-3 (2). Kvantifiseringen av avviket gir klarere føringer for når et arealavvik vil kvalifisere som en mangel. Formålet med endringen er å begrense antall tvister om arealets størrelse. Regelen oppfordrer også selger til å gi kjøper riktig informasjon om eiendommens areal.

Endringen er begrunnet i at dagens teknologi gjør det enklere å måle opp arealet, og at bransjen har funnet omforente standarder og fremgangsmåter for oppmålingen. Derfor har også kjøper grunn til å forvente at selgers opplysninger om areal, er riktige.

Arealavviket er likevel ikke en mangel hvis selger godtgjør at kjøper ikke la vekt på opplysningen, jf. avhl. § 3-3 (2) siste punktum. For selger vil det kunne være vanskelig å bevise at kjøper ikke har vektlagt en opplysning om arealavvik. I praksis vil unntaket antakelig ha begrenset rekkevidde.

4. Kjøpers egenandel på 10.000 kroner

Endringen i avhendingslova bestemmer også at kjøper må dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kroner, med mindre noe annet følger av loven, jf. avhl. § 3-1 (4). Formålet med egenandelen er å virke konfliktdempende ved at kjøperen ikke kan fremme mangelskrav om beskjedene beløp. Fra kjøpers side vil det for eksempel være mindre interessant å fremme et krav om prisavslag på 12 000 kroner, ettersom egenandelen på 10 000 kroner innebærer at kjøper vil ha et mulig krav på 2000 kroner.

Reglen om kjøpers egenandel gjelder ikke der boligen er solgt som ny. Kjøpers egenandelen gjelder heller ikke for såkalte rettsmangler eller offentlige rådighetsbegrensninger.

Her får du en oversikt over lovendringer som trådte i kraft fra nyttår 2022 - blant annet i avhendingsloven, arveloven, tolkeloven, arbeidsmiljøloven og språkloven.

Høyesterett har i dom fra 4. mai 2021 (HR-2021-953-A) avklart rekkevidden av kommunens rett til å stille rekkefølgekrav i utbyggingsprosjekter. Saken gjaldt omregulering av tomt på Mortensrud med plan om å bygge rekkehus. Under planleggingen av utbyggingen fremmet Oslo kommune forslag om at utbygger (Selvaag bolig) skulle oppgradere og opparbeide en turvei beliggende 360 meter fra utbyggingsområdet. Selvaag mente forslaget og rekkefølgekravet gikk for langt, og protesterte mot å opparbeide veien.

Det sentrale spørsmålet for Høyesterett var hvilke skranker plan- og bygningsloven §12-7 nr. 10 setter for adgangen til å gi rekkefølgebestemmelser i en reguleringsplan. Høyesterett vurderte også om rekkefølgekravet innebar myndighetsmisbruk av Oslo Kommune.

Retten foretok en grundig gjennomgang av plan- og bygningsloven §12-7 nr. 10 med relevante rettskilder, og så spesielt på sammenhengen mellom rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Høyesterett oppsummerer gjennomgangen og rettstilstanden slik:
«Kommunen kan bare oppstille rekkefølgebestemmelser for å dekke reelle behov som utløses eller forsterkes av utbyggingen, eller for å avhjelpe ulemper denne fører til. I dette ligger at det må være en slik relevant og nær sammenheng mellom tiltaket og utbyggingsprosjektet at det er berettiget å kreve at utbyggingen gjennomføres i en bestemt rekkefølge».

Det siterte innebærer en skjerpelse av kommunens mulighet til å pålegge private utbyggere rekkefølgekrav. Det skjerpede kravet viser seg ved at rekkefølgekravet både må være relevant og ha nær sammenheng med utbyggingsprosjektet. I praksis betyr det at kommunen ikke kan gi rekkefølgekrav for tiltak som anses som formålstjenlig eller ønskelig.

Når det gjelder det praktiske vurderingstemaet skriver Høyesterett at det enkelte utbyggingsprosjektet ikke må vurderes isolert, men at «[d]et må tvert om ses i sammenheng med eksisterende bebyggelse og infrastruktur i området, og det avgjørende er hvilke tiltak som samlet sett er nødvendige i nærmiljøet hvis utbyggingen gjennomføres. De såkalte «sumvirkningene» kan med andre ord tas i betraktning, slik at helheten ivaretas».

I fremtiden forutsetter dette at kommunen er bevisste i sine vurdering, og at det må foretas en konkret vurdering av hvilke tiltak som er nødvendige i det aktuelle området der utbyggingen planlegges gjennomført.

Flertallet i Høyesterett med tre dommere konkluderte med at fylkesmannens vedtak var ugyldig fordi det bygget på uriktig lovtolkning. Selv om dommen er avsagt under dissens (3-2), gir den viktige føringer for tilsvarende saker i fremtiden. Avklaringen har også en viktig verdi for utbyggers forutberegnelighet i byggeprosjektet.

Høyesterett tok i HR-2021-493-A stilling til om seks seksjonseiere hadde krav på å få rettet oppsmuldret asfalt i et felles garasjeanlegg tilknyttet et nybygg i Tønsberg. Dommen ble avsagt 4. mars 2021 og er avklarende med hensyn til hvilke beføyelser den enkelte seksjonseier kan gjøre gjelde overfor selger av nybygg, hvis mangelen knytter seg til eierseksjonssameiets fellesarealer. De seks seksjonseierne som fremmet kravet opptrådte som forbrukere, og selgeren/byggeren opptrådte som næringsdrivende. Bustadoppføringslova kom derfor til anvendelse.

Spørsmålet for Høyesterett var om den enkelte seksjonseier kunne kreve utbedring av fellesarealer overfor selger/byggherre, eller om slik krav må kreves av styret eller samtlige seksjonseiere i fellesskap.

Det rettslige utgangspunktet for Høyesteretts vurdering var bustadoppføringslova §32 første ledd. I følge bestemmelsen kan forbrukeren kreve at entreprenør retter en mangel om ikke retting vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i et rimelig forhold til forbrukeren oppnår.

I tolkningen av bustadsoppføringslova la Høyesterett vekt på at ordlyden i bestemmelsen åpnet for at hver enkelt seksjonseier har anledning til å kreve retting i fellesarealer. Høyesterett understreket i tillegg at lovteksten ikke utelukket at den enkelte seksjonseier hadde en slik mulighet. Lovgiver hadde imidlertid ikke drøftet den aktuelle problemstillingen nærmere i bustadsoppføringslova eller i forarbeidene til loven, men isolert sett trakk lovteksten i retning av at hver enkelt seksjonseier hadde anledning til å kreve retting av asfalten i garasjeanlegget.

Fra selger/byggherre sin side ble det argumentert for at hver enkelt eier ikke har anledning til å kreve retting i fellesarealer fordi den enkelte seksjonseier har begrenset rådighet over fellesarealene. Spørsmålet Høyesterett formulerte under dette argumentet var om bustadoppføringslova §32 skulle tolkes innskrenkende, og dermed få et mer begrenset anvendelsesområde enn det lovteksten åpnet for. Et sentralt element i denne vurderingen var hvilken rettslig rådighet hver seksjonseier har over fellesarealer i kraft av eierseksjonsloven.

Med grunnlag i eierseksjonsloven bemerket Høyesterett at hver enkelt seksjonseier ikke har noen rettslig rådighet over fellesarealene, og at den faktiske rådigheten er begrenset til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Poenget til Høyesterett i den sammenheng er at den rettslige rådigheten over fellesarealer etter eierseksjonsloven er mer begrenset, sammenlignet med seksjonseiers mulighet til å kreve retting av mangler i fellesarealer etter bustadoppføringslova. Reguleringen i de to lovene harmoniserte derfor dårlig, og det var denne konflikten Høyesterett behandlet nærmere.

For å løse konflikten mellom bustadoppføringslova og eierseksjonsloven la Høyesterett vekt på at eierseksjonssameier er forpliktet til å ha et styre, og at alt som angår fellesarealet ligger til styret. Retten la også vekt på at hver enkelte seksjonseiers eventuelle mulighet til å rette fellesarealer kunne skape uenigheter om hvordan retting skal gjennomføres mellom de ulike eierne, for eksempel metoden for hvordan asfalten skal legges. Den potensielle muligheten for konflikt var derfor et moment i retning av den enkelte seksjonseier ikke har anledning til å kreve utbedring i fellesarealer.

Høyesterett vurderte også situasjonen der styret ikke ønsket å rette fellesarealer, herunder om dette var et argument for at den enkelte seksjonseier burde ha anledning til å kreve retting. Til dette bemerket Høyesterett at vedkommende seksjonseier uten styrets støtte kan kreve prisavslag eller erstatning, beregnet på grunnlag av sin eierandel. I følge retten var derfor forbrukerens stilling og styrke ivaretatt gjennom økonomiske misligholdsbeføyelser. En potensiell nektelse fra styret fikk derfor ikke betydning for Høyesterett sitt resultat.

Etter dette konkluderte Høyesterett med at et krav om retting av fellesarealer ikke kan fremmes av den enkelte seksjonseier. Sagt på en annen måte betyr det at den enkelte seksjonseier ikke har anledning til å kreve kontraktsmessig ytelse i fellesarealer overfor selger/byggherre.

Dommen avklarer at retting av fellesarealer i eierseksjonssameiet må fremmes av styret, eller av samtlige sameiere i fellesskap. Et viktig poeng Høyesterett påpeker er at den enkelte seksjonseier fremdeles har anledning til å kreve prisavslag og erstatning for mangler i fellesarealet, beregnet på grunnlag av sin eierandel.

Advokatfirmaet Kildebo AS skal sammen med rådgivningsselskapet Agenda Kaupang AS skrive ny veileder for anskaffelse av "Inn på tunet tjenester" for Landbruksdirektoratet. Vi gleder oss og ønsker å vise hvordan arbeidet med digitalisering av prosjektanskaffelser nå også kan benyttes for andre typer anskaffelser.

Inn på tunet (IPT) er tilrettelagte og kvalitetssikrede velferdstjenester på gårdsbruk. Gårder tilbyr aktiviteter som gir meningsfylt arbeid, mestring utvikling og trivsel. Det er mange ulike forskningsrapporter og erfaringer som viser positive effekter av denne typen tiltak: Å bruke dyr i terapi, arbeide med hagebruk og mestring av konkrete oppgaver på gården.

I jordbruksoppgjøret 2019 ble det bestemt at det skal gjennomføres et nytt Inn på tunet-løft. Satsingen står omtalt i Prop.1S (2019-2020) fra Landbruks- og matdepartementet Kap. 1150 post 50. Landbruksdirektoratet er tillagt oppgaven med å gjennomføre dette løftet. Det første løftet ble gjennomført i perioden 2010-2012. IPT-løftet 2 skal utvikle markedet ved å legge til rette for informasjon og økt etterspørsel etter godkjente Inn på Tunet (IPT)-tilbud.

Agenda Kaupang AS, med Advokatfirmaet Kildebo AS som underleverandør for juridiske tjenester, ble valgt som konsulent til å utarbeide veiledningsmateriell for kjøp av IPT-tjenester i tråd med regelverk for offentlige anskaffelser, basert på erfaringer og ny kunnskap fra pilotene. Dette skal bidra til å effektivisere kjøpsprosessen og øke bruken av IPT-tjenester.

I statsråd den 11.06.2021 la regjeringen frem forslag til en egen bransjelov for advokater. Forslaget vil gi en helhetlig regulering av advokaters virksomhet og av adgangen til å yte rettslig bistand for andre enn advokater.