Har seksjonseier rett til å kreve utbedring av fellesarealer?

Høyesterett tok i HR-2021-493-A stilling til om seks seksjonseiere hadde krav på å få rettet oppsmuldret asfalt i et felles garasjeanlegg tilknyttet et nybygg i Tønsberg. Dommen ble avsagt 4. mars 2021 og er avklarende med hensyn til hvilke beføyelser den enkelte seksjonseier kan gjøre gjelde overfor selger av nybygg, hvis mangelen knytter seg til eierseksjonssameiets fellesarealer. De seks seksjonseierne som fremmet kravet opptrådte som forbrukere, og selgeren/byggeren opptrådte som næringsdrivende. Bustadoppføringslova kom derfor til anvendelse.

Spørsmålet for Høyesterett var om den enkelte seksjonseier kunne kreve utbedring av fellesarealer overfor selger/byggherre, eller om slik krav må kreves av styret eller samtlige seksjonseiere i fellesskap.

Det rettslige utgangspunktet for Høyesteretts vurdering var bustadoppføringslova §32 første ledd. I følge bestemmelsen kan forbrukeren kreve at entreprenør retter en mangel om ikke retting vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i et rimelig forhold til forbrukeren oppnår.

I tolkningen av bustadsoppføringslova la Høyesterett vekt på at ordlyden i bestemmelsen åpnet for at hver enkelt seksjonseier har anledning til å kreve retting i fellesarealer. Høyesterett understreket i tillegg at lovteksten ikke utelukket at den enkelte seksjonseier hadde en slik mulighet. Lovgiver hadde imidlertid ikke drøftet den aktuelle problemstillingen nærmere i bustadsoppføringslova eller i forarbeidene til loven, men isolert sett trakk lovteksten i retning av at hver enkelt seksjonseier hadde anledning til å kreve retting av asfalten i garasjeanlegget.

Fra selger/byggherre sin side ble det argumentert for at hver enkelt eier ikke har anledning til å kreve retting i fellesarealer fordi den enkelte seksjonseier har begrenset rådighet over fellesarealene. Spørsmålet Høyesterett formulerte under dette argumentet var om bustadoppføringslova §32 skulle tolkes innskrenkende, og dermed få et mer begrenset anvendelsesområde enn det lovteksten åpnet for. Et sentralt element i denne vurderingen var hvilken rettslig rådighet hver seksjonseier har over fellesarealer i kraft av eierseksjonsloven.

Med grunnlag i eierseksjonsloven bemerket Høyesterett at hver enkelt seksjonseier ikke har noen rettslig rådighet over fellesarealene, og at den faktiske rådigheten er begrenset til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.

Poenget til Høyesterett i den sammenheng er at den rettslige rådigheten over fellesarealer etter eierseksjonsloven er mer begrenset, sammenlignet med seksjonseiers mulighet til å kreve retting av mangler i fellesarealer etter bustadoppføringslova. Reguleringen i de to lovene harmoniserte derfor dårlig, og det var denne konflikten Høyesterett behandlet nærmere.

For å løse konflikten mellom bustadoppføringslova og eierseksjonsloven la Høyesterett vekt på at eierseksjonssameier er forpliktet til å ha et styre, og at alt som angår fellesarealet ligger til styret. Retten la også vekt på at hver enkelte seksjonseiers eventuelle mulighet til å rette fellesarealer kunne skape uenigheter om hvordan retting skal gjennomføres mellom de ulike eierne, for eksempel metoden for hvordan asfalten skal legges. Den potensielle muligheten for konflikt var derfor et moment i retning av den enkelte seksjonseier ikke har anledning til å kreve utbedring i fellesarealer.

Høyesterett vurderte også situasjonen der styret ikke ønsket å rette fellesarealer, herunder om dette var et argument for at den enkelte seksjonseier burde ha anledning til å kreve retting. Til dette bemerket Høyesterett at vedkommende seksjonseier uten styrets støtte kan kreve prisavslag eller erstatning, beregnet på grunnlag av sin eierandel. I følge retten var derfor forbrukerens stilling og styrke ivaretatt gjennom økonomiske misligholdsbeføyelser. En potensiell nektelse fra styret fikk derfor ikke betydning for Høyesterett sitt resultat.

Etter dette konkluderte Høyesterett med at et krav om retting av fellesarealer ikke kan fremmes av den enkelte seksjonseier. Sagt på en annen måte betyr det at den enkelte seksjonseier ikke har anledning til å kreve kontraktsmessig ytelse i fellesarealer overfor selger/byggherre.

Dommen avklarer at retting av fellesarealer i eierseksjonssameiet må fremmes av styret, eller av samtlige sameiere i fellesskap. Et viktig poeng Høyesterett påpeker er at den enkelte seksjonseier fremdeles har anledning til å kreve prisavslag og erstatning for mangler i fellesarealet, beregnet på grunnlag av sin eierandel.